En un esfuerzo por hacer la compra de viviendas más accesible financieramente, el presidente Donald Trump propuso el concepto de una hipoteca a 50 años en una publicación en redes sociales. El director de la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas, Bill Pulte, que gestiona Fannie Mae y Freddie Mac, respondió indicando que están 'trabajando en ello', describiendo la hipoteca como potencialmente 'un cambio de juego completo'. El objetivo de extender el plazo del préstamo es disminuir los pagos mensuales que enfrentan los propietarios, ya que al distribuir el principal en más años se reduce el costo mensual individual. Sin embargo, este plan trae ciertos compromisos.
Con el precio medio de venta actual de $415,200 en septiembre, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, y utilizando una tasa de interés actual de alrededor de 6.3% de Mortgage News Daily, una hipoteca fija a 30 años con un pago inicial del 20% da como resultado un pago mensual de principal e intereses de $2,056. Extender la hipoteca a 50 años, manteniendo la misma tasa de interés, reduce el pago a $1,823, ahorrando $233 mensuales. A pesar del beneficio de los pagos reducidos, los propietarios acumularían capital más lentamente y pagarían un 40% más en intereses a los prestamistas.
Cómo podría funcionar
La posibilidad de implementación por parte de Fannie Mae y Freddie Mac sigue siendo una pregunta. Los analistas reconocen el potencial, aunque una hipoteca a 50 años no califica actualmente bajo la Ley Dodd-Frank, que ofrece protección a los inversores en préstamos en mora. Los reguladores podrían modificar esto a través de canales legales para apoyar la asequibilidad de las hipotecas, pero Jaret Seiberg, un analista financiero en TD Cowen, sugiere que la aprobación del Congreso podría retrasar el proceso un año. 'Fannie y Freddie podrían establecer un mercado secundario para tales hipotecas antes de los ajustes de política, quizás comprando estos préstamos para sus propios portafolios. Esto, sin embargo, no afectaría los riesgos legales para los prestamistas. Por lo tanto, creemos que los prestamistas no originarán préstamos a 50 años sin revisiones de políticas QM [hipoteca calificada]', explicó Seiberg en una nota para clientes.
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Cómo afectaría las tasas
Otra consideración es el impacto en las tasas hipotecarias. Actualmente, la hipoteca fija a 15 años promedia 66 puntos básicos menos que la tasa fija a 30 años, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, lo que sugiere tasas potencialmente más altas para un plazo de 50 años dependiendo del interés de los inversores. 'No existe actualmente un mercado secundario para estos préstamos, ni parece probable que se desarrolle próximamente', señaló Matthew Graham, COO de Mortgage News Daily. 'Por lo tanto, además de los bajos pagos principales en los primeros años, las tasas de interés podrían exceder a las de préstamos de 30 años, planteando un doble desafío para quienes buscan acumular capital.' Graham señaló que este tipo de préstamo podría parecerse a un préstamo solo de interés, ya que pocos retendrían una vivienda durante 50 años. Aunque los propietarios podrían aún ganar capital a través del aumento de los precios de la propiedad, el mercado inmobiliario ha visto recientemente una desaceleración en el crecimiento de precios.