Los esfuerzos para mejorar la asequibilidad de la propiedad de vivienda han tomado un nuevo giro con el Presidente Donald Trump sugiriendo una opción de hipoteca a 50 años en una reciente publicación en redes sociales. El director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, Bill Pulte, responsable de Fannie Mae y Freddie Mac, indicó en una publicación de seguimiento que están 'trabajando en ello', describiendo el concepto como 'un cambio de juego completo.'
La razón detrás de una hipoteca a más largo plazo es disminuir los pagos mensuales para los propietarios. Un período de préstamo prolongado se traduce en pagos de capital mensuales más pequeños requeridos para el pago total. Por ejemplo, basándose en el último precio medio de la vivienda de $415,200 en septiembre de la Asociación Nacional de Realtors y una tasa de interés del 6.3% de Mortgage News Daily, un préstamo fijo a 30 años con un pago inicial del 20% resultaría en un pago de capital e intereses de $2,056. Al extender el plazo a 50 años manteniendo la tasa de interés constante, el pago mensual baja a $1,823, ahorrando $233 al mes.
Sin embargo, un plan así tiene desventajas. El ritmo al que los propietarios construyen capital se ralentizaría debido a los pagos de capital reducidos, con los prestamistas recibiendo un 40% más en intereses durante el período del préstamo.
Cómo podría funcionar
La viabilidad de implementar tal hipoteca depende de Fannie Mae y Freddie Mac. Los analistas creen que es posible, aunque una hipoteca a 50 años actualmente no cumple con los criterios de 'hipoteca calificada' bajo la Ley Dodd-Frank. Esta ley brinda protección a los inversores a través de Fannie Mae y Freddie Mac en caso de incumplimiento de préstamos. Aunque los reguladores pueden enmendar esto por la asequibilidad de hipoteca, los cambios podrían tardar un año debido a la necesidad de aprobación del congreso, según Jaret Seiberg, analista de políticas en TD Cowen. Seiberg sugiere que Fannie y Freddie podrían crear un mercado secundario para estos préstamos antes de los cambios en las políticas y podrían comprarlos para sus carteras. Aun así, esto no cambiaría las responsabilidades legales de los prestamistas, desalentando la originación de estas hipotecas sin ajustes de hipoteca calificada.
Cómo impactaría en las tasas
También hay especulaciones sobre cambios en las tasas hipotecarias. Actualmente, las hipotecas fijas a 15 años tienen tasas que promedian 66 puntos base más bajas que las fijas a 30 años, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Esto sugiere que la tasa fija a 50 años sería más alta, influida por el interés de los inversores en el producto. 'Un mercado secundario para tales préstamos no existe y probablemente no surgiría rápidamente,' señaló Matthew Graham de Mortgage News Daily. Advierte que estos préstamos podrían funcionar de manera similar a los préstamos sólo de intereses debido a pagos de capital insignificantes en años iniciales y tasas de interés más altas que los préstamos a 30 años. Así, la construcción de capital dependería principalmente de la apreciación del precio de la vivienda—un desafío en medio de la desaceleración en el crecimiento del precio de la vivienda este año en comparación con años anteriores.