En un esfuerzo por hacer la compra de viviendas más asequible, el presidente Donald Trump sugirió la idea de una hipoteca a 50 años en una publicación en redes sociales. El director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, Bill Pulte, expresó su apoyo a la idea, declarando que están "trabajando en ello" y que podría ser un "cambio de juego completo". La propuesta busca reducir los pagos mensuales extendiendo el plazo de la hipoteca, lo que reduce la cantidad de principal necesaria cada mes. Sin embargo, el plan conlleva inconvenientes, como una acumulación más lenta de capital y pagos de intereses significativamente más altos.
Utilizando el precio medio de venta de viviendas actual de $415,200 en septiembre, con una tasa de interés del 6.3% en un préstamo fijo a 30 años y un pago inicial del 20%, el pago mensual de principal e intereses sería de $2,056. En contraste, extender la hipoteca a 50 años con la misma tasa de interés reduciría el pago a $1,823, ahorrando $233 mensuales. Sin embargo, esta configuración significa que los propietarios acumulan capital más lentamente, debido a pagos de principal más pequeños, y enfrentan costos de interés un 40% más altos.
Cómo podría funcionar
La pregunta clave es si Fannie Mae y Freddie Mac pueden implementar esto. Aunque es técnicamente posible, una hipoteca a 50 años actualmente no se alinea con el estado de 'hipoteca calificada' bajo la Ley Dodd-Frank, que protege a los inversores si un préstamo entra en incumplimiento. No obstante, los reguladores podrían ajustar estas normas para garantizar la asequibilidad de las hipotecas, aunque esto podría requerir hasta un año para obtener la aprobación del Congreso, según Jaret Seiberg, analista de servicios financieros en TD Cowen. Seiberg señaló que Fannie y Freddie podrían configurar un mercado secundario para estas hipotecas antes de los ajustes de políticas, pero sin cambios de política, los prestamistas se mostrarían reacios a emitir hipotecas a 50 años.
Cómo impactaría las tasas
También está el tema de las tasas hipotecarias. La tasa promedio para una hipoteca fija a 15 años es 66 puntos básicos más baja que para una de 30 años, según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Esto sugiere que las tasas para la hipoteca fija propuesta a 50 años podrían ser más altas, dependiendo de la demanda de los inversores. Matthew Graham, COO en Mortgage News Daily, notó que un mercado secundario para tales préstamos actualmente no existe y no se desarrollará rápidamente, lo que llevaría a tasas de interés potencialmente más altas que las de los préstamos a 30 años. Esto crea desafíos para la acumulación de capital, ya que estos préstamos podrían parecerse a préstamos solo de interés debido a los mínimos pagos de principal iniciales. Los propietarios aún podrían experimentar ganancias de capital por la apreciación del precio de la vivienda, aunque las tendencias recientes muestran un crecimiento de precios decreciente este año.