為了提高住房購買的可負擔性，總統唐納德·特朗普在社交媒體帖子中提出了50年期抵押貸款的想法。聯邦住房金融局局長比爾·普爾特表示支持，稱他們正在"研究"它，這可能是"徹底的遊戲改變者"。該提議旨在通過延長抵押貸款期限來降低每月付款，這減少了每月所需的本金。然而，該計劃帶來權衡，如股權建立速度較慢和顯著更高的利息支付。
以9月份415,200美元的當前中位數房屋價格、6.3%的30年期固定貸款利率和20%的首付款計算，本金和利息的每月付款將是2,056美元。相比之下，以相同的利率將抵押貸款延長至50年將把付款減少至1,823美元，每月節省233美元。然而，這種設置意味著由於較小的本金支付，房主積累股權的速度更慢，並且面臨40%更高的利息成本。
它可能如何運作
關鍵問題是房利美和房地美是否可以實施這一點。雖然技術上是可能的，但50年期抵押貸款目前與《多德-弗蘭克法》下的“合格抵押貸款”地位不符，該法保護投資者免受貸款違約的影響。然而，監管機構可能會潛在地調整這些規則以確保抵押貸款的可負擔性，根據TD Cowen金融服務分析師賈雷特·塞伯格的說法，這可能需要高達一年的時間才能獲得國會批准。塞伯格指出，房利美和房地美可能會在政策調整之前為這些抵押貸款設立二級市場，但在沒有政策變更的情況下，貸款機構將不願意發行50年期抵押貸款。
對利率的影響
還存在抵押貸款利率的問題。根據房貸銀行協會的數據，15年期固定抵押貸款的平均利率比30年期固定抵押貸款低66個基點。這表明，對於提議的50年期固定抵押貸款，其利率可能會更高，這取決於投資者的需求。抵押貸款每日新聞的首席運營官馬修·格雷厄姆指出，此類貸款的二級市場目前不存在，且不會快速發展，導致其利率可能高於30年期貸款。這對於建立股權有挑戰，因為這些貸款可能由於最初的本金支付較少而類似於只支付息貸款。房主仍可能從房價升值中獲得股權收益，但近期趨勢表明今年的價格增長在下降。